上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2026）沪02民终951号
上诉人（原审原告）：某甲公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：欧某，总经理。
委托诉讼代理人：张国法，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高顺青，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金某甲，女
委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜小莎，上海申伦律师事务所律师。
原审第三人：某乙公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：黄某。
原审第三人：徐某，女，1980年10月3日出生，汉族，户籍地上海市崇明区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜小莎，上海申伦律师事务所律师。
原审第三人：金某乙，男，1980年2月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人某甲公司因与被上诉人金某甲、原审第三人某乙公司、徐某、金某乙执行异议之诉一案，不服上海市崇明区人民法院作出的（2025）沪0151民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持某甲公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人金某甲负担。事实和理由：一、上海市崇明区房屋（以下简称案涉房屋）于2024年7月18日被查封时，金某甲尚不满17周岁，属于限购对象，不具有购房资格。根据上海市人民政府办公厅发布的沪府办发[2012]7号《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（以下简称[2012]7号通知）第四条第三项规定，本市户籍居住家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房。一审判决认定金某甲在案涉房屋查封时具有购房资格不符合上述通知的规定。二、某甲公司在一审时曾向包括崇明等几个不动产交易中心咨询，被明确告知具有本市户籍的未成年人不具有单独购房资格。目前，在上海市各区没有发现未成年子女单独购房并办理过户的案例。2022年3月23日，开发商曾向业主发出《小产权办理通知函》，金某甲收到该函后，直到房屋被查封时仍没有办理过户，印证了[2012]7号通知关于未成年人不能单独购房的规定。三、2024年9月9日某中心出具的《房屋交易审核情况通知书》只能证明，金某甲和徐某作为一个家庭，在有1套房屋的情况下，其家庭可以再购买1套房屋。但通知书没有显示金某甲作为未成年人是否能以个人名义购房，也不能证明金某甲个人购买案涉房屋是代表家庭购买。目前[2012]7号通知仍然生效并实施，若该通知书出现有金某甲可单独购房的解读，则与[2012]7号通知互相矛盾，一审判决仅根据通知书就认定金某甲有购房资格存在错误。四、金某甲是个人签订购房合同并缴纳购房款，是个人购房。金某甲属于未成年人，没有资格代表家庭购房。一审判决将金某甲个人购房认定为家庭购房属于混淆购房对象，现行法律和上海市房产政策也没有规定未成年子女个人购房等同于家庭购房。综上，某甲公司请求判如所请。
金某甲、徐某共同答辩称，某甲公司混淆了购房主体与购房资格审核二者的概念。现行法律法规以及上海市购房政策从未明确禁止未成年人购房，也没有明确规定未成年人名下不能有房产，只是在审核未成年人的购房资格时，政策将其所在家庭视为一个家庭单位进行审核。因此，购房人为未成年人个人，与未成年人以家庭为单位接受购房资格审核，二者并不矛盾。结合到本案具体事实，2024年9月9日，某中心向金某甲个人出具了《房屋交易审核情况通知书》，证明金某甲可以以个人名义签订购房合同、办理产证。在审核购房资格时，金某甲与母亲徐某构成一个家庭单位，其家庭名下仅有母亲徐某的1套房产，故金某甲早在案涉房屋查封之前就已经具备购房资格。某甲公司以未成年人购房资格的审核需以家庭为单位，反推出未成年人不能单独作为购房人，不符合逻辑关系和现实情况，明显是错误的推断。[2012]7号通知第四条第三项规定，是对本市户籍家庭的子女成年之后购房的审核标准，至多只能解读出子女成年之后购房就不用像未成年人购房一样以家庭为单位审核购房资格，可以仅审核自身名下住房套数。而某甲公司将该条文理解为“本市户籍子女只有成年后才可单独购房”不符合逻辑，也不符合上海市的购房政策。基于[2012]7号通知并未明确规定未成年人不能购房，某中心亦接受了对金某甲购房资格的审核，可以直接证明未成年人可以单独作为购房主体。此外，本案属于案外人针对“人民法院对登记在被执行的某企业名下的新建商品房实施强制执行”提起执行异议之诉，且金某甲的情况完全符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第十一条的规定。综上，金某甲、徐某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
某乙公司、金某乙未发表意见。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2024）沪0151执异207号执行裁定书（以下简称207号执异裁定）；2.继续执行对案涉房屋的查封措施。
一审法院经审理查明：
一、关于案涉房屋查封依据、执行异议的情况
在某甲公司与某乙公司、某丙公司等建设工程合同纠纷一案中，因某甲公司申请财产保全，一审法院于2024年6月6日作出（2024）沪0151民初6065号民事裁定，裁定冻结某乙公司名下银行存款人民币12,490,000元（以下币种相同）或查封、扣押相应价值的财产。后移送保全执行，执行案号（2024）沪0151执保967号。该院于2024年7月18日查封了案涉房屋，查封期限为三年，期限为2024年7月18日至2027年7月17日。2024年11月29日，一审法院作出（2024）沪0151民初6065号民事判决书，查明某甲公司在该案涉合同中明确约定放弃主张优先受偿权，并判决：一、某乙公司于判决生效之日起十五日内给付某甲公司工程款12,291,481.35元以及逾期付款违约金，计算方式：以10,246,991.65元为基数自2023年3月29日起至实际清偿之日止、以2,044,489.7元为基数自2023年7月3日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；二、某乙公司于判决生效之日起十五日内返还某甲公司200,000元，以及以该款为基数自2024年6月3日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；三、某丙公司对某乙公司的前述两项债务承担连带责任；四、对某甲公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费96,748元、财产保全费5,000元，由某乙公司、某丙公司负担。某甲公司不服上述判决提出上诉，本院于2025年3月28日作出（2025）沪02民终96号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至此，（2024）沪0151民初6065号民事判决书已生效，因当事人未自觉履行生效判决，某甲公司向一审法院申请强制执行，该院依法立案受理，执行案号（2025）沪0151执3547号。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条规定，一审法院（2024）沪0151执保967号案件项下对案涉房屋采取的保全措施，自动转为（2025）沪0151执3547号执行案件的执行措施。
2024年11月5日，金某甲作为案外人提出执行异议，请求中止对案涉房屋及位于上海市崇明区工具间（以下简称案涉工具间）的执行。一审法院受理后，于2024年11月20日作出207号执异裁定，查明在（2024）沪0151执保967号执行保全案件中，没有关于案涉工具间的查封信息，即对该工具间未进行查封，故金某甲主张解除案涉工具间的查封不属于该案审查范围，不予理涉，而关于金某甲对案涉房屋是否享有足以排除查封执行措施的实体权利，金某甲的异议有事实和法律依据，能够排除强制执行，异议理由成立，故裁定案外人金某甲的执行异议成立，解除（2024）沪0151民初6065号案件对案涉房屋的查封措施。
某甲公司不服207号执异裁定，于2025年1月21日提起执行异议之诉纠纷，即本案。
二、关于案涉房屋买卖的情况
2021年2月28日，金某甲与某乙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定金某甲向某乙公司购买位于上海市崇明区陈家镇揽海路3777弄《山水居（二期）》215号1层1-2层的案涉房屋，套内建筑面积219.6平方米，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7,254,047元。
2022年9月1日，金某甲与某乙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定金某甲向某乙公司购买位于上海市崇明区陈家镇揽海路3777弄《山水居（二期）（车位、工具间）》4号-1层地下1层76的案涉工具间，建筑面积143.27平方米，总房价款（不包含房屋全装修价格）为1,449,240元。
徐某（系金某甲母亲）分别于2021年2月20日、2月21日、2月27日、3月10日、3月25日、4月25日、5月26日向某乙公司支付20万元、30万元、130万元、90万元、500万元、30万元、35万元、35.3287万元，合计全额支付购房款8,703,287元（案涉房款7,254,047元，案涉工具间1,449,240元），某乙公司开具收款收据、案涉房屋发票。
2021年7月2日，某乙公司向案涉房屋所在小区业主发放《交房通知书》，载明2021年7月5日可以办理交付手续。2021年8月17日，金某甲母亲徐某代为收取案涉房屋钥匙等物品，接收案涉房屋。金某甲已缴纳案涉房屋2021年8月至2023年12月的物业管理费并取得缴费证明。
2022年3月23日，某乙公司向业主发出《小产权办理通知函》。
在（2024）沪0151执异207号一案中，金某甲提交的装修合同载明，徐某与案外人某丁公司于2024年6月1日签订案涉房屋装修合同，工期自2024年6月16日至2025年3月15日。经一审法院于2025年10月16日实地查看，案涉房屋从未进行过装修。庭审中，金某甲述称，上述装修合同签订完成后，因案涉房屋被司法查封而搁置装修。故对此节事实，该院不予确认。
在本案中，金某甲还提交支付宝支付电费交易流水和电费缴费凭证，拟证明母亲徐某支付了2022年7月至2025年1月案涉房屋的电费，金某甲购买案涉房屋系为了居住。一审法院注意到，上述电费金额从0.6元至4元不等，以一元多为主，根据一般生活常识，这些用电的费用表明案涉房屋未经实际使用而产生；且无其他配套生活必需的公用水、煤气使用证明。故该院对于金某甲在购买案涉房屋后实际居住的事实不予确认。
三、关于案涉房屋登记的情况
案涉房屋至一审判决之日仍登记在某乙公司名下。
四、关于金某甲购房资格的相关事实
金某甲于2007年8月17日出生，父母分别为金某乙、徐某。金某乙、徐某于2019年6月21日自愿在民政局登记离婚，在民政局备案登记的《自愿离婚协议书》中双方约定，离婚后金某甲由徐某抚养等，未涉及上海市房产。
经在上海市不动产登记系统查询，显示：金某甲母亲徐某于2009年5月17日与金某丙、金某乙共有坐落在上海市闵行区的房屋，于2019年11月7日注销共有上述房屋；名下于2019年12月8日登记有不动产1套，坐落于上海市浦东新区，面积为163.69平方米。金某甲父亲金某乙目前名下有三套房屋，第一套房屋坐落于上海市闵行区，2009年5月17日起与徐某、金某丙共有，2019年11月7日与其父金某丙按份共有；第二套房屋坐落于上海市闵行区，与金某丙共同共有；第三套房屋坐落于上海市闵行区，与金某丙、瞿某共同共有，上述三套房屋系金某乙因动迁取得的配套商品房，金某乙名下计入限购总套数的房屋为1套。截止本案一审最后一次庭审，金某甲名下从未有不动产登记信息。
金某甲经向某中心查询，该中心于2024年9月9日出具《房屋交易审核情况通知书》，载明：“购房人及其家庭成员：徐某、金某甲所申请的项目，项目名称为山水居（二期），预售许可证/产证编号崇明房管（2019）预字0000319号。经核，根据本市限购政策购房人及其家庭成员计入名下住房共1套（符合）国家和本市住房限购规定。”
2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布的沪府办发（2011）6号《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》[以下简称（2011）6号通知]第七条规定，自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
2012年2月27日，上海市人民政府办公厅发布的[2012]7号通知第四条“严格执行住房限售政策，明确操作要求”第三项规定，本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。
2021年1月21日，上海市多部门联合发布的沪建房管联（2021）48号的《关于促进本市房地产市场平衡健康发展的意见》第三条规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
2024年5月27日，上海市多部门联合发布的沪建房管联（2024）258号《关于优化本市房地产市场平衡健康发展政策措施的通知》[以下简称（2024）258号通知]第二条“调整优化住房限购政策”规定，取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。优化住房限购相关操作口径，支持居民合理住房需求。
一审法院认为，某乙公司、金某乙经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，该院在听取到庭当事人陈述的基础上，并审核到案证据后依法作出判决。
本案系某甲公司不服一审法院支持金某甲对案涉房屋排除执行异议请求的207号执异裁定而提起的执行异议之诉纠纷，纠纷的实质是金某甲主张以其对案涉房屋所享有足以排除查封执行措施的实体权利，对抗执行案件中申请执行人（即债权人）某甲公司对于案涉房屋物权登记人即某乙公司的一般金钱债权（生效判决书中认定某甲公司在本案中享有的权利并非优先受偿权），无论是金某甲实质上对案涉房屋的实体权利，还是申请执行人（债权人）某甲公司的债权，均应建立在合法基础上，反映了两种合法权利之间的冲突。
关于本案的法律适用，一审法院认为，鉴于本案受理之日为2025年1月21日，此时案外人执行异议纠纷案件参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）；在本案审理中，自2025年7月24日起实施的《执行异议之诉解释》系最高人民法院发布的针对执行异议之诉的特别规定，系针对近年来执行异议案件，进一步完善执行异议之诉制度的法律适用，坚持依法保护权利，在法律框架内细化规则，对案外人合法财产权益进行实体保护提供裁判依据，促进人民法院规范执行，与其实施前的法律规定并无冲突，自实施之日起适用执行异议之诉案件。故本案应适用《执行异议之诉解释》相关规定。
本案的争议焦点为金某甲就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法财产权益。
根据《执行异议之诉解释》第十一条、第二十二条的规定，人民法院对登记在被执行的某企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与某企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。根据上述规定，一审法院结合本案的实际情况，作如下考虑：
第一，关于金某甲是否属于适格的商品房消费者。作为适格的商品房消费者，应当符合上海市限购政策。本案中，某甲公司认为，自2011年上海开始实施限购政策以来，沪籍单身在上海能购买1套住房，以家庭名义也只能购买两套住房，根据（2011〕6号通知第七条规定，金某甲作为未成年人，其母亲徐某为离异单身状态，在其母亲已有1套住房的情况下，其父亲金某乙名下计入限购的房屋1套，在签订案涉房屋买卖合同至案涉房屋被查封期间，在上海不具有单独购房资格。金某甲认为，金某甲是因为父母离异后其抚养权归母亲所有，根据购房政策口径，在购房时被视为以家庭为单位购房，进而可以购买第2套房产即案涉房屋，具有购房资格。（2011）6号通知第七条仅能解读出上海户籍家庭能够购买2套房屋，并非“未成年人不具有单独购房资格”。对此，一审法院认为，鉴于上海的限购政策近十多年来随社会经济的变化一直在发生变化，对于金某甲是否属于适格的商品房消费者随着时间的变化而呈现不同的结论，因此，对此问题的判断必须在明确的时间节点上讨论才具有意义。本案系执行异议之诉纠纷，涉及申请执行人债权实现以及案外人财产权益保护的权利冲突，该权利冲突发生的时间节点为案涉房屋被查封之时，故一审法院以该时间节点，结合上海限购政策判断金某甲是否具备上海购房资格。根据查明的事实可见，案涉房屋于2024年7月18日被司法查封，而2024年5月28日起施行的（2024）258号通知第二条规定“取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数”。即在案涉房屋被查封之日，对于金某甲的限购条件无须再考虑其父亲名下房屋的因素，其与母亲徐某构成一个独立的上海市户籍居民家庭，该家庭名下仅有1套上海房屋，根据（2011）6号通知的规定该家庭可以再购买1套房屋，且在限购政策中并未明确规定未成年人不能单独购房，因此，一审法院认为金某甲在案涉房屋被查封之日具有购房资格，系适格的商品房消费者。
第二，关于金某甲于2021年2月28日签订关于案涉房屋的《上海市商品房预售合同》之效力问题。某甲公司主张金某甲签订合同时不满14周岁，属于限制行为能力人，关于案涉房屋的买卖行为超出金某甲智力所能理解，且金某甲法定代理人即其母亲代为付款以及接受房屋交付并支付物业费、电费等行为，不能视为对房屋买卖合同的追认，故金某甲签订的合同应属无效。金某甲对此主张不予认同。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第十九条规定“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。本案中，在不满14周岁的金某甲与某乙公司签订关于案涉房屋的预售合同后，其法定代理人即其母亲徐某代其支付全部房款及接受房屋交付并支付物业费、电费等行为，应视为对房屋买卖行为的追认；亦无法律明文规定未成年签订的协议属于无效协议。故一审法院认定，金某甲于2021年2月28日签订关于案涉房屋的《上海市商品房预售合同》合法有效，对某甲公司的该项主张不予支持。
第三，关于查封前金某甲是否已支付案涉房屋的全部房款。这是个事实问题，已由该院查明的事实予以确认，金某甲已通过其母亲徐某全额支付案涉房款，故一审法院认定，该项条件已满足。
第四，关于所购商品房是否用于满足金某甲家庭居住生活需要的问题。某甲公司主张，金某甲在案涉房屋被查封时不满17周岁，其母亲及监护人徐某在浦东新区拥有一套建筑面积163.69平方米所有权住房，能够满足金某甲家庭居住生活需要，且案涉房屋被查封时金某甲没有达到结婚年龄，购买案涉房屋也不是结婚所需，故不符合“满足家庭居住生活需要”。对此，一审法院认为，在案涉房屋被查封时，尽管金某甲未成年，但其成年在即，客观上存在独立生活的居住需要；金某甲单身与其母亲徐某构成一个家庭纳入上海限购单位，尽管其母亲徐某名下拥有1套所有权住房，且面积不小，但根据上海限购政策这类家庭还可以购买1套房屋，未超出满足家庭居住生活需要的限购红线，仍属于满足生存权的合理消费范畴，享有取得房屋的正当性。因此，该院认为，所购案涉房屋系用于满足金某甲家庭居住生活需要，金某甲享有案涉房屋的物权期待权。
第五，金某甲所购案涉房屋的情形是否符合《执行异议复议规定》的规定。鉴于某甲公司以《执行异议复议规定》的规定作为诉请的理由，故一审法院根据《执行异议复议规定》的规定对本案作如下评价：在审理过程中，本案的法律适用存在新旧法的变化，本案应当适用新法，即《执行异议之诉解释》的规定。需要进一步说明的是，新旧法虽然有不同，但在实质处理规则上基本一致。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的某企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，结合本案的事实可见，在一审法院查封案涉房屋之前金某甲签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，金某甲名下在本市无其他用于居住的房屋，也没有证据显示案涉房屋用于非居住用途，且已付清全款，因此，该院认为，金某甲所购案涉房屋的情形亦符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。
综上，一审法院认为，金某甲提出排除案涉房屋查封的事实和理由符合《执行异议之诉解释》第十一条规定，尽管案涉房屋的物权尚登记在某企业某乙公司名下，根据本案查明的事实，可以确认金某甲享有案涉房屋的物权期待权，该权利能够排除因某乙公司的债务而对案涉房屋进行执行（包括但不限于查封、拍卖变现等执行措施），金某甲的执行异议有事实和法律依据，对案涉房屋享有能够排除一般金钱债权人某甲公司强制执行的实体权利，能够排除对案涉房屋的执行措施。在此基础上，该院207号执异裁定认定金某甲的执行异议成立并裁定解除对案涉房屋的查封措施，结论正确，不应撤销，故某甲公司关于撤销207号执异裁定和继续执行对案涉房屋查封措施的两项诉讼请求，均不能成立，该院不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回某甲公司的全部诉讼请求。案件受理费14,682元，由某甲公司负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系执行异议之诉，各方当事人主要争议的问题仍在于案外人金某甲就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议之诉解释》第十一条规定，人民法院对登记在被执行的某企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与某企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。本案中，金某甲于2021年2月28日与某乙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定金某甲向某乙公司购买案涉房屋。从形成时间看，合同签订时间早于司法查封时间。对于金某甲是否具备购房资格的问题，根据上海市住房限购政策的规定，购房资格的审核对象是家庭，金某甲作为未成年人，其购房资格并非独立存在，而是被包含于家庭整体的购房资格之中。因执行部门系基于案涉房屋在查封时的权利外观采取保全措施，故本案亦应以该时间节点的住房限购政策对金某甲所在家庭的购房资格进行审查。根据一审查明事实，案涉房屋被查封时，金某甲与其母亲徐某作为一个独立的上海市户籍居民家庭，在本市仅有1套房产，按照当时的住房限购政策，金某甲所在家庭具备再购买1套房屋的资格。一审法院认定金某甲在案涉房屋被查封之日具有购房资格，系适格的商品房消费者，并无不当，本院予以支持。至于某甲公司提及的[2012]7号通知第四条第三项规定的适用对象为成年子女，该规定不适用金某甲，不能以此推定金某甲不具备购房资格，也不足以否定以金某甲个人名义购房的权利。此外，金某甲在与某乙公司签订预售合同时，尚未满14周岁，属于限制行为能力人，但是其母亲徐某在合同签订后为金某甲付清了案涉房屋的购房款、接收房屋交付并支付物业费、电费，上述行为可以视为金某甲的法定代理人已经追认金某甲的购房行为。一审法院据此认定金某甲与某乙公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，不违反法律规定，本院予以支持。根据已经查明的事实，金某甲在案涉房屋查封前已经通过其母亲徐某向某乙公司付清全部购房款，符合前述司法解释的“查封前，案外人已支付全部价款”的适用条件。本案中，虽然徐某名下已有1套住房，但金某甲成年在即，客观上存在独立生活的居住需求，并且根据住房限购政策，徐某和金某甲家庭还可以购买1套房屋，目前亦未有证据显示该房屋用于非居住用途，故可认定金某甲购买案涉房屋符合“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”的情形。综上，金某甲要求排除对案涉房屋的强制执行，可予支持。某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,682元，由上诉人某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐蔚青
审 判 员 杨喆明
审 判 员 朱志红
二〇二六年四月十三日
法官助理 薛凤来
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；